Od 2017 roku wkład własny musi wynosić 20 proc.

Sylwia: Wkład własny – dwa słowa, które dla potencjalnego kredytobiorcy myślącego o sfinansowaniu zakupu mieszkania lub domu z pomocą banku, są jak wyrok. Od 1 stycznia 2014 roku bez odpowiednio dużych oszczędności, nie ma co liczyć na uzyskanie kredytu mieszkaniowego czy hipotecznego. Obecnie wymagane jest posiadanie co najmniej 10 proc. wartości nabywanej nieruchomości. Zgodnie ze znowelizowaną Rekomendacją S, w 2017 roku stawka ta ma być dwa razy wyższa. Oznacza to, że składając wniosek o kredyt powinniśmy posiadać własne środki w wysokości co najmniej 20 proc. wartości finansowanego mieszkania lub domu. Oczywiście, dobrze byłoby, aby nasz wkład własny był wyższy. Wówczas dla banku jesteśmy bardziej wiarygodnym klientem, a w efekcie możemy liczyć na bardziej preferencyjne warunki kredytobrania, np. niższą marżę. W ten sposób rośnie też zdolność kredytowa, a tym samym rośnie nasza szansa na pozytywną decyzję, jak i to, że bank zaoferuje nam wyższą kwotę zobowiązania. Jednak w przepisach istnieje zapis o tym, że wkład własny może wynosić mniej.

Martyna: Zatem już na początku obalamy mit o obowiązkowych 20 proc. wkładu własnego dla osób które będą chciały sięgnąć po kredyt za 2 lata. Teraz czas na wytoczenie argumentów potwierdzających naszą tezę.

Sylwia: Wyjaśnijmy jeszcze, dlaczego w ogóle zaostrzono przepisy dotyczące udzielania kredytów hipotecznych i mieszkaniowych. Komisja Nadzoru Finansowego wprowadziła je, aby zwiększyć bezpieczeństwo nie tylko kredytobiorców, ale i kredytodawców. Rygorystyczne podejście miało w pierwszym przypadku zmniejszyć ryzyko nadmiernego zadłużenia. Natomiast instytucje finansowe miało uchronić przed nieodzyskaniem pożyczonych kwot w warunkach zmniejszających się majątków zabezpieczających ich wierzytelności, których spadek obserwaliśmy po kryzysie i spadku cen nieruchomości w latach 2007-2008. Pobieranie wkładu własnego zmniejsza prawdopodobieństwo dużych strat na hipotekach.

Wkład własny – dlaczego warto go mieć

Rafał: Zacznijmy od ogółu, aby przejść do szczegółu. Dla osób niewtajemniczonych, jak sama nazwa wskazuje, wkład własny to środki finansowe wniesione na poczet kredytu mieszkaniowego lub hipotecznego. Wyraża się go w procentach, a jego poziom wyznacza tzw. LTV (z ang. loan to value), czyli stosunek kwoty zobowiązania do wartości zabezpieczenia, którym w przypadku kredytu jest nieruchomość. Mówiąc prościej, jeśli w ofercie znajduje się informacja, że bank jest gotów udzielić finansowanie na 90 proc. LTV, to znaczy tyle, że instytucja finansowa pokryje 90 proc. wartości inwestycji. Pozostałe 10 proc. musimy pokryć z własnej kieszeni. Na przykład, jeśli nieruchomość kosztuje 300 tys. zł to, aby ubiegać się o kredyt, musimy posiadać 30 tys. zł w gotówce.

Dominik: W skrócie – im wyższe LTV, tym mniej musimy dopłacić z własnej kieszeni i odwrotnie. Warto jednak zaznaczyć, że wkład własny to nie jedyny koszt, jaki będziemy musieli ponieść w związku z kupnem nieruchomości na kredyt. Należy pamiętać o innych kosztach transakcyjnych, czyli np. prowizji za za udzielenie zobowiązania, opłata za założenie oraz wpis do księgi wieczystej, podatku od czynności cywilno-prawnych i inne opłaty okołokredytowe. W efekcie, zamiast 10 proc. będziemy musieli dysponować nawet dwa razy wyższą sumą.

Obniżenie wysokości wkładu własnego

Martyna: Czas wytłumaczyć, jak można skorzystać z furtki prowadzącej do obniżenia wysokości wkładu własnego z poziomu 20 proc. Rekomendacja S przewiduje dodatkowe zabezpieczenie kredytu. Oczywiście, chodzi o pieniądze, a konkretnie o wykupienie ubezpieczenia brakującej wkładu własnego. Dzieki temu można zejść z poziomu 20 do 10 proc. gotówki, którą trzeba posiadać składając wniosek kredytowy.

Dominik: Warto jednak wspomnieć, że funkcjonuje też Ubezpieczenie Niskiego Wkładu Własnego, czyli UNWW. Obowiązuje ono przez określony czas np. 3 lub 5 lat i, co ważne, zabezpiecza interesy nie kredytobiorcy, ale banku. To właśnie na rzecz instutucji finansowej zostaną wypłacone środki w przypadku ewentualnych problemów z terminowym regulowaniem zobowiązania. Jego wysokość to nadwyżka ponad wymagane 80 proc. wartości nieruchomości. Jeśli zatem zostanie nam przyznany kredyt pokrywający 85 proc. kosztów mieszkania czy domu, to owo 5 proc. będzie stanowić wysokość ubezpieczenia. Opłaca się je z góry raz na konkretny okres, po którego upływie bank ponownie wylicza stosunek wartości lokalu do aktualnej wysokości zadłużenia. Gdy należność nadal przekracza 80 proc., ubezpieczenie się odnawia, co oznacza ponowny wydatek.

Martyna: Tak na marginesie wspomnę tylko, że UNWW było przyczyną wielu pozwów zbiorowych, w tym klientów Banku Millenium, mBanku i Credit Agricole, gdzie było traktowane jako klauzule niedozwolone. Przykładowo, w Millenium za odstąpnienie od ubezpieczenia wymagano dodatkowej prowizji, a w mBanku wyższej marży. Nie wnikając w szczegóły, powiem tylko, że następstwem tego jest Rekomendacja U, która wyraźnie rozdziela funkcję banku i towarzystwa ubezpieczeniowego, a tym samym nie pozwala pełnić instytucji finansowej obu ról jednocześnie. Banki nie mogą też narzucać konkretnego TU swojemu klientowi.

Rafał: Wracając do tematu, inną opcją obniżenia wysokości wkładu własnego w 2017 roku jest przedstawienie dodatkowego zabezpieczenia w formie blokady środków na rachunku bankowym lub poprzez zastaw na denominowanych w złotych dłużnych papierach wartościowych Skarbu Państwa lub Narodowego Banku Polskiego.

Martyna: Przykładowo, można zabezpieczyć kredyt na dwóch hipotekach – właśnie zaciąganej oraz już posiadanej przez siebie, kogoś bliskiego czy znajomego, o ile dana osoba zgodzi się na taką operację.

Rafał: Istnieje jeszcze jeden sposób na ominięcie konieczności posiadania wkładu własnego, a mianowicie program Mieszkanie dla Młodych. Wystarczy znaleźć mieszkanie lub dom spełniajace warunki rządowego programu, czyli m.in. mieszczące się w limicie cenowym dla danego miasta czy gminy, aby otrzymać jednorazową dopłatę do kredytu, którą można przeznaczyć na wkład własny. Wysokość finansowania uzależniona jest od charakteru beneficjenta. Single i osoby bezdzietne do 35 roku życia moga liczyć na 10 proc. Przy dwójce dzieci mnożnik, na podstawie którego wylicza się dopłatę wynosi 20 proc., a rodziny z trójką i większą liczbą dzieci – 30 proc. Są to już wysokości dofinansowania, jakie będą obowiązywać zgodnie z nowelizacją ustawy przyjętą 3 marca 2015 roku.

Sylwia: Podsumowując, wymóg stawiany przez KNF odnośnie posiadania wkładu własnego w wysokości 20 proc. wartości nabywanej nie jest ostatecznym. Można zaciągnąć kredyt wydając z własnej kieszeni 10 proc., jednak musimy ponieść koszt ubezpieczenia brakującej wysokości wkładu własnego. Jako ciekawostkę dodam, że w Polsce wysokość poziomu wkładu własnego jest jednym z niższych na świecie. Na przykład, w Belgii i Turcji wynosi on 25 proc., w Bułgarii, Austrii i Hiszpanii – 30 proc., w Japonii – 40 proc., a na Węgrzech jest to aż 65 proc. Przy kredycie we franku szwajcarskim, a 50 proc. przy zobowiązaniu zaciąganym w euro.