Rata stała korzystniejsza niż malejąca?

Sylwia: Rata, a dokładnie jej wysokość, to jedna z najważniejszych kwestii, która spędza sen z powiek każdej osobie, decydującej się na zaciągnięcie kredytu hipotecznego. To, w jakim stopniu zobowiązanie będzie obciążać domowy budżet co miesiąc przez kolejne kilkadziesiąt lat w głównej mierze zależy od tego, jaki rodzaj rat wybierzemy – stałe lub malejące. Decyzja nie jest łatwa – obie formy mają swoje wady i zalety, o czym dowiecie się z dzisiejszego odcinka. Przeprowadzimy analizę mającą doprowadzić do potwierdzenia lub obalenia mitu o tym, że lepiej wybrać stałą ratę kredytu. Jednak zanim przejdziemy do szczegółów, zacznijmy od ogółów, czyli wyjaśnijmy sobie, czym jest rata. Martyna?

Martyna: Pod pojęciem raty kryje się suma części kapitałowej, rozumianej jako kwota udzielonego kredytu oraz części odsetkowej, czyli kosztów naliczanych za udzielenie zobowiązania. Przypomnijmy, że maksymalna wysokość odsetek nie może przekroczyć czterokrotności stopy lombardowej Narodowego Banu Polskiego. Obecnie, po marcowym posiedzeniu, parametr ten wynosi 2,5 proc., co oznacza, że instytucja finansowa może obciążyć nasze zobowiązanie odsetkami rzędu nie więcej niż 10 proc.

Rata stała vs. rata malejąca

Rafał: A teraz czas opowiedzieć o naszych dzisiejszych bohaterach, czyli racie stałej i malejącej. Ta pierwsza, zamiennie nazywana annuitetową, jak można się domyślić, przez cały okres spłaty kredytu pozostaje na tym samym poziomie. Jedyne co w tym przypadku ulega zmianie to proporcje między kapitałem a odsetkami. Początkowo ten pierwszy stanowi małą część raty, aby pod koniec regulowania należności przeważać nad częścią odsetkową. Dzieje się tak dlatego, że wysokość odsetek liczona jest od kwoty zobowiązania, która pozostała do spłaty – a ta z czasem maleje. Natomiast raty malejące, jak sama nazwa wskazuje – maleją wraz z kolejnym miesiącem spłaty. W tym przypadku część kapitałowa jest stała, a wysokość raty oblicza się dzieląc kwotę kredytu pozostałą do spłaty przez liczbę rat i dodanie odsetek.

Martyna: To dlatego początkowo rata stała wydaje się korzystniejsza, bo jest niższa niż malejąca, ale z biegiem czasu te proporcje się odwracają i suma summarum to ta druga opcja sprawia, że możemy zaoszczędzić na odsetkach nawet 20-30 proc.

Rafał: Dokładnie, wybierając raty malejące zawsze zapłacimy mniej niż gdybyśmy regulowali kredyt w systemie rat równych.

Którą ratę wybrać

Dominik: Po teorii, czas na praktykę i udowodnienie, że macie rację. Niestety, czeka nas nieco matematyki. Jednak warto poznać dwa wzory, które przydzadzą się nam w kalkulacjach na temat tego, którą ratę – stałą czy malejącą – wybrać, aby oddać bankowi mniej. Zacznę od rat stałych.

RATA = K * x^n * (x-1) / (x^n-1), gdzie:

K – kwota kredytu
n – ilość rat
x – stały współczynnik, który oblicza się stosując wzór 1 + (r/12), gdzie r to oprocentowanie kredytu w skali roku
x ^n – x do potęgi n

Sylwia: Przypuśćmy, że zaciągamy kredyt hipoteczny w wysokości 200 tys. zł na 30 lat z oprocentowaniem 5 proc. w skali roku. Policzmy zatem, jaka będzie nasza rata.

Dominik:

Najpierw obliczmy x.

X= 1 + (0,05/12)
x = 1,00417

RATA = 200 000 * 1,00417^360 * 0,00417 / [(1,00417) ^360 – 1] = 200000 * 4,4731 * 0,00417/3,4731= 894 620 * 0,0012= 1073,54

Martyna:

Zatem w przypadku rat stałych, co miesiąc będziemy musieli płacić 1073,54 zł. Warto wziąć pod uwagę, że ten wynik może różnić się, w zależności od tego, do ilu miejsc po przecinku bank zaokrągli poszczególne wyniki. Pozostało nam obliczenie raty malejącej dla tego samego przykładu, abyśmy potwierdzili wcześniejsze stwierdzenie.

Dominik: Aby wyliczyć wysokość rat malejących, najpierw kwotę kredytu dzielimy przez ilość rat, czyli 200 000 / 360 = 555,555 zł. Teraz należy obliczyć wysokość odsetek. W tym celu kwotę kredytu, która pozostała nam do spłaty mnożymy przez oprocentowanie w skali roku oraz ilość dni w miesiącu podzieloną przez 365 dni. Otrzymujemy zatem równanie:

Odsetki = 200 000 * 0,05 *(31/365) = 849,31 zł

Tak, jak powiedziała na początku Martyna – na ratę składa się kapitał i odsetki, zatem rata = 555,555 +849,31, co daje nam = 1404, 86 zł

Wybierając rodzaj raty kredytowej warto poznać plusy i minusy obu ich typów

Rafał: Widzimy, że pierwsza rata malejąca jest o ponad 350 zł wyższa od raty stałej. Jednak liczmy dalej.

Odsetki = (200 000 – 849,31) * 0,05 * (30/365) = 199 150,69 * 0,05 * 0,082 = 9 957,53 x 0,082 = 816,52 zł

Rata II miesiąc = 555,55 + 816,52 = 1372,07 zł.

Dominik: Wyraźnie widać, jak wysokość comiesięcznego zobowiązania ulega zmniejszeniu. W pewnym momencie rata malejąca osiągnie poziom zbliżony do raty stałej, aż w końcu stanie się od niej niższa.

Liczby to nie wszystko

Sylwia: Matematycznie wszystko się zgadza, ale liczby to nie wszystko. Trzeba spojrzeć na oba rodzaje rat również pod kątem plusów i minusów, jakie się z nimi wiążą. Na korzyść raty stałej z pewnością można zapisać to, że przez cały okres spłaty mamy do czynienia z jedną kwotą, co pozwala lepiej zarządzać domowym budżetem. Można ułatwić sobie życie i aby nie zapomnieć o uregulowaniu należności, można ustawić przelew stały. Niebagatelne znaczenie ma tu również to, że raty wpływają na zdolność kredytową. Przez to, że raty stałe są niższe niż malejące w pierwszych latach, mamy wyższą zdolność kredytową, a to zwiększa nie tylko prawdopodobieństwo przyznania kredytu, ale i kwotę, jaką bank jest skory nam dać. Z drugiej strony, podsumowując cały okres spłaty koszty kredytu są zdecydowanie wyższe niż w przypadku rat malejących.

Martyna: Natomiast na korzyść rat malejących, oprócz oszczędności przemawia… oszczędność. Wraz ze spadkiem wysokości rat można pomyśleć o wcześniejszej spłacie zobowiązania, a to pozwala uniknąć naliczania odsetek za okres pozostały do oddania całej należności zgodnie z umową.

Rafał: Jednak, oprócz zalet, to rozwiązanie ma też swoje minusy. Przede wszystkim, minie nieco czasu, zanim rzeczywiście będziemy odczuwać to, że jesteśmy coraz bliżej oddania całego kredytu. Przy zobowiązaniu na niską kwotę, praktycznie tego nie zauważymy. Dlatego raty malejące wydają się najlepszym rozwiązaniem przy kredycie z wieloletnim okresem spłaty. Przy ratach malejących niezbędna jest też wysoka zdolność kredytowa.

Sylwia: Zatem, obaliliśmy nasz mit. Jednak podejmując ostateczną decyzję, weźmy pod uwagę naszą indywidualną sytuację materialną oraz to, jaką kwotę i na jaki okres chcemy pożyczyć. Mały kredyt, krótki okres spłaty i niska zdolność kredytowa przemawiają za ratami stałymi, a w przypadku długoterminowych zobowiązań na wysokie kwoty przy wysokiej zdolności kredytowej, lepszym rozwiązaniem będą raty malejące.