Rynek kredytów w 2019 roku

Niskie stopy procentowe dla kredytów

W minionym roku 2018 kredytobiorcy skorzystali na wyjątkowo niskich stopach procentowych, które utrzymywały się mniej więcej na tym samym poziomie przeszło trzy lata. Teraz jednak nastał czas zmian. W sektorze bankowym doszło do znaczących fuzji i rebrandingu, inne są też warunki korzystania z hipotek. Wygaszono już projekty, które cieszyły się ogromnym zainteresowaniem Polaków m.in. Mieszkanie dla Młodych. Z twarzy potencjalnych kredytobiorców zainteresowanych kupnem własnego mieszkania  zszedł uśmiech. Nowe propozycje kredytów hipotecznych nie zapowiadają się już tak obiecująco, a banki zaostrzają politykę przyznawania kredytów. Na jakie zmiany musimy się przygotować? Czy będziemy mogli korzystać z ofert „tanich kredytów„? Trudno się nie zgodzić, że te kwestie nie wyglądają, póki co zbyt optymistycznie, ale warto pamiętać, że w tej branży jeszcze wiele może się wydarzyć.

Podsumowując rok 2018, Rada Polityki Pieniężnej ogłosiła, że Polacy przez dwanaście miesięcy zaciągnęli summa summarum 227,3 tys. kredytów mieszkaniowych, których łączna wartość wyniosła 56,206 mld zł. Rynek kredytowy miał się naprawdę dobrze. Popyt na mieszkania nie minął, nawet pomimo wzrostu cen, nadal wielu ludzi jest skłonnych do zakupu swoich „czterech ścian”.

Wzrost stopy procentowej w 2019 r.?

Jednymi z pierwszych, którzy przewidzieli wzrost stopy procentowej byli analitycy z Goldman Sachs. Według prognoz już w 2017 roku stopy procentowe NBP miały poszybować w górę, jednakże z korzyścią dla wielu kredytobiorców przewidywane zmiany nie nastąpiły. Na razie stopa procentowa NBP pozostaje na tym samym poziomie, a w skali rocznej referencyjna stopa procentowa w dalszym ciągu wynosić będzie 1,50 proc. Mając na uwadze dane, zebrane przez NBP z powodu korzystnej koniunktury gospodarczej oraz stabilnego poziomu inflacji zapowiadane podwyżki, mogą wcale w bieżącym roku się nie pojawić. Mimo tego banki decydują się na zaostrzenie reguł obowiązujących przy udzielaniu kredytów, jednocześnie, aby w dalszym ciągu zachęcać potencjalnych klientów, obniżają swoje marże oraz koszty pozaodsetkowe kredytów.

Istnieje również duże prawdopodobieństwo, że sytuacja nie ulegnie znaczącej zmianie aż do 2020 roku. Niektórzy eksperci wyciągają nawet śmielsze wnioski, przewidując brak gwałtownych wzrostów do roku 2022, czyli końca kadencji RPP. Być może głównym powodem jest fakt, że Rada Polityki Pieniężnej koncentruje się na działaniach podejmowanych przez banki, między innymi właśnie poprzez ustalenie wysokości stopy procentowej. Amerykańscy ekonomiści biją na alarm- mimo iż sytuacja wydaje się stabilna to na przełomie kilku, kilkunastu kwartałów, może się zmienić, a to z kolei przełoży się na wzrost rat.

Mniej banków w 2019 roku?

W sektorze bankowym rok 2018 upłynął pod hasłem zmian, doszło do znaczących fuzji i przejęć. Jedną z większych transformacji była przemiana BZ WBK w Santander Bank Polska, a także przejmowanie pod tą nazwą Deutsche Bank Polska. Działanie to ograniczyło funkcjonowanie Deutsche Banku głównie do usług kierowanych dla klientów korporacyjnych. Podobnie wygląda sytuacja Raiffeisen Polbank, który z kolei został przejęty przez BGŻ BNP Paribas, co oficjalnie ma zostać sfinalizowane pod koniec tego roku. W tym samym czasie planuje się również przeprowadzenie fuzji Banku Millennium z Eurobankiem. To nie koniec zmian, jednak wszystko wskazuje na to, że ilość graczy na rynku znacznie się zmniejsza. Co to oznacza dla konsumenta? Zredukowana ilość banków z całą pewnością odbije się na konkurencji między nimi. Całkiem możliwe, że wachlarz usług nie będzie już tak mocno zróżnicowany i atrakcyjny dla klienta, ale z drugiej strony mając na uwadze fakt, że Banki nadal tworzą plany pozyskiwania nowych klientów, może w niedługim czasie wyjdą do konsumentów z korzystniejszymi ofertami.

MdM a Mieszkanie Plus.

Program Mieszkanie dla Młodych z racji przyznawania dopłat do zakupu własnego mieszkania, cieszył się dużą popularnością. Niestety inicjatywa dobiegła końca, jednak wnioski o dodatkowe dofinansowanie będą jeszcze przyjmowane w sytuacjach wyjątkowych, takich jak przysposobienie lub narodziny trzeciego dziecka i będzie można składać je maksymalnie przez 5 lat od daty nabycia mieszkania. W dalszym ciągu wielu Polaków boryka się z problemem, który staje na drodze do zaciągnięcia kredytu, czyli wkładem własnym. Rządowa alternatywa, która ma zająć miejsce MdM’u to Mieszkanie Plus, z tym że podstawową różnicą będzie forma własności nieruchomości. Mieszkanie Plus przewiduję wybudowanie tanich mieszkań specjalnie pod wynajem, które po upływie 30 lat będzie można wykupić na własność. Zdania na ten temat są podzielone i nie ma w tym nic dziwnego, ponieważ jak niektórzy twierdzą lepiej spłacać hipotekę, niż płacić komuś za wynajem mieszkania, które będzie można wykupić za kilkadziesiąt lat. Jest to rozwiązanie głównie dla tych, którzy nie mogą pozwolić sobie na wzięcie kredytu hipotecznego, a dochody, które mają, są za wysokie, żeby móc ubiegać się o mieszkanie komunalne.

Równolegle ze startem Mieszkanie Plus ruszył projekt Mieszkanie na Start. Na ten cel przewidziano 400 mln złotych lecz jak wynika z zapowiedzi, ta kwota ma wzrastać, a w 2023 roku powinna wynieść 2 miliardy złotych. Pieniądze otrzymane w ramach dopłat do programu Mieszkania na Start, mają trafiać do właściciela budynku. Tym samym najemca będzie zobowiązany do płacenia czynszu, ale pomniejszonego o kwotę dopłat. Istnieje prawdopodobieństwo, że Banki zachęcone ogromnym sukcesem programu MdM, przygotują korzystne, dopasowane pod kątem indywidualnym oferty, które pobudzą do zakupu mieszkań oraz zwiększą ilość wykonanych transakcji.

Rekomendacja S.

Rekomendacja S, nad którą prace wciąż trwają, przewiduje większą ilość ofert kredytów hipotecznych, ze stałym oprocentowaniem. W przeciwieństwie do dotychczasowych umów opierających się o zmienną stopę procentową, która poddawana jest okresowym aktualizacjom co kwartał lub co pół roku. W odróżnieniu od nich Rekomendacja S ma charakteryzować się stałym oprocentowaniem lub okresowo stałym w wyniku czego kwota oprocentowania byłaby niezmienna przez okres od 2 do 5 lat. Ma to przede wszystkim  ochronić kredytobiorcę, przed ewentualnym wzrostem oprocentowania hipoteki w przyszłości.

Drugą opcją, skierowaną głównie dla tych nieco zamożniejszych, jest wprowadzenie oferty „klucz za dług”. W uproszczeniu wygląda to tak, że w przypadku, gdy kredytobiorca staje się niewypłacalny, bank przejmuje jego hipotekę, a dług zostaje umorzony. Oznacza to, że dłużnik nie odpowiada za kredyt całym swoim majątkiem. Nie jest to jednak opcja, na którą pozwolić będzie mógł sobie każdy. Skorzystać z tej inicjatywy będą mogły osoby, które posiadają wyższe dochody, a także są w stanie pokryć 30% wkładu własnego.

Wkład własny można ominąć.

Standardowym warunkiem, który trzeba spełnić, ubiegając się o przyznanie kredytu hipotecznego, jest finansowy wkład własny o wysokości 10% – 20% wartości nieruchomości, w zależności od wymogów banku. Istnieje sposób, który umożliwia wzięcie kredytu z pominięciem wkładu własnego. Rozwiązaniem, które umożliwi otrzymanie pozytywnej decyzji od banku, jest zabezpieczenie kredytu inną nieruchomością: mieszkaniem, domem, czy działką budowlaną. Istotnym faktem jest to, że zabezpieczenie hipoteczne nie musi być wcale naszą własnością, ale może należeć do osób trzecich np. kogoś z bliskiej rodziny kredytobiorcy.

Rafał Tomkowicz