Wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego jest mało opłacalna

Sylwia: Kredyt hipoteczny to dla większości Polaków wciąż jedyny sposób, aby zamieszkać „na swoim”. Zobowiązanie to zaciągamy na bardzo długi okres (25 – 30 lat), w czasie którego może wydarzyć się wiele niespodziewanych sytuacji. Utrata pracy czy przewlekła choroba mogą utrudnić nam regularną spłatę. Wypadki losowe to jedno, ale przecież masa zmian może nastąpić w sytuacji gospodarczej. Dziś niskie stopy procentowe mogą za rok lub dwa poszybować do poziomu dwucyfrowego, a nasza rata miesięczna wzrosnąć niemiłosiernie. Kredytobiorcy walutowi (głównie „frankowicze”) muszą się z kolei zmagać z wahaniami kursów. Oczywiście los nie przynosi nam jedynie złych zdarzeń. Czasem wpada nam w ręce większa gotówka, na tyle duża, że rozważamy nadpłatę kredytu lub wręcz wcześniejsze uregulowanie go w całości. Czy to się jednak opłaca? Pojawiają się głosy, że nie. Dlatego dziś przyjrzymy się tej kwestii i sprawdzimy jak jest naprawdę.

Rafał: Na początek wyjaśnijmy dwa pojęcia, które mogą być przez niektórych utożsamiane, a stanowią odrębne sytuacje. Nadpłata kredytu oznacza, że co miesiąc przelewany bankowi kwotę wyższą od ustalonej raty. Przykładowo: rata wynosi 1000 zł, ale my decydujemy się na przekazanie 200 zł więcej. W takim przypadku nasze zobowiązanie jest regulowane szybciej. Wcześniejsza spłata to – jak wskazuje nazwa – zwrócenie bankowi całej pożyczonej kwoty na długo przed ustalonym terminem. Oczywiście tak szczątkowe wyjaśnienie w żadnym wypadku nie wyczerpuje tematu, ale na początek powinno wystarczyć, abyśmy wszyscy zauważyli tę różnicę.

Nadpłata kredytu

Martyna: Przejdźmy zatem do szczegółów. Zacznijmy od nadpłaty kredytu. Obecnie mamy stopy procentowe najniższe w historii – podstawowa stopa referencyjna NBP wynosi 1,5 proc. Wielokrotnie wspominaliśmy już na naszych cyfrowych łamach, co to oznacza dla kredytobiorców – niższe raty. Ich oprocentowanie, na które składa się wartość stopy procentowej oraz marża nakładana przez bank, zmalało w porównaniu do okresu, gdy zobowiązanie było zaciągane (mówimy oczywiście o osobach spłacających kredyt już od kilku lat). Podam przykład Gosi, mojej znajomej. Po poluzowaniu polityki pieniężnej przez RPP rata jej kredytu spadła z 903 zł do nieco ponad 819 zł. Od banku pożyczyła 180 tys. zł na okres 30 lat, przy czym dysponowała 15-proc. wkładem własnym. Jakby nie patrzeć, w jej portfelu znalazło się teraz ponad 80 zł ekstra. Oczywiście tacy kredytobiorcy jak Gośka wyczekują z obawą na podwyżkę stóp. Możemy się jej spodziewać najprawdopodobniej w drugiej połowie przyszłego roku. Czy w takim razie moja znajoma powinna przeznaczyć „zaoszczędzone” na racie środki na nadpłatę kredytu?

Dominik: Oczywiście. Jeżeli pani Małgorzata wykorzysta cały okres niskich stóp i będzie nadpłacać ratę, wówczas może zapewnić nieco oddechu swojemu portfelowi, gdy polityka pieniężna zostanie zaostrzona i raty pójdą w górę. Oczywiście nie może liczyć na drastyczną różnicę, ale ratą niższą o kilkadziesiąt złotych nikt chyba nie pogardzi.

Sylwia: Warto pamiętać, że o wiele bardziej opłacalne jest nadpłacanie kredytu, o ile możemy sobie na to pozwolić, od samego początku. Wówczas korzyści płynące będą znacznie większe.

Martyna: To znaczy?

Sylwia: Przy wysokim oprocentowaniu nadpłata może zmniejszyć udział odsetek w racie. Ponadto może też skrócić okres spłaty nawet o kilka lat. Nie powiesz mi chyba, że perspektywa uwolnienia się z bankowej „smyczy” choćby o rok wcześniej nie jest atrakcyjna?

Martyna: Oczywiście, że tak.

Rafał: Wpływ nadpłaty na wysokość rat może mieć dwa oblicza. Po pierwsze, możemy zachować ustalony w umowie okres kredytowania, ale co miesiąc regulować wyższe raty. Wówczas, z każdym kolejnym miesiącem, będą one odpowiednio niższe. Drugie rozwiązanie to skrócenie okresu płatności przy zachowaniu rat w aktualnej wysokości. Od razu mogę powiedzieć, że to rozwiązanie jest znacznie bardziej opłacalne, ale, jak to w życiu bywa, w każdej beczce miodu znajdziemy łyżkę dziegciu. Jeżeli zechcemy skrócić okres kredytowania, musimy podpisać z bankiem aneks do umowy. Bank ponownie zbada naszą zdolność kredytową, a to może rodzić pewne problemy w sytuacji, gdy np. jeden z małżonków znalazł się gorszej sytuacji zawodowej niż miało to miejsce w chwili zawierania umowy. Decydując się na ten krok musimy wszystko dokładnie przeanalizować. Oczywiste też jest, że nadpłacanie kredytu przed samym końcem umowy też mija się z celem.

Dominik: Wychodzi więc na to, że nadpłata kredytu może się opłacać, ale tylko wówczas, gdy zdecydujemy się na nią od razu i będziemy w tym działaniu konsekwentni. Równie sensowne jest wykorzystanie okresu niskiego oprocentowania, aby zagwarantować sobie nieco niższą ratę, gdy pójdzie ono w górę. Incydentalne regulowanie raty kredytu w kwocie wyższej od ustalonej raczej mija się z celem. Wspomnę jeszcze o nieco innym scenariuszu. Do tej pory mówiliśmy o sytuacji, gdy co miesiąc spłacaliśmy ratę w kwocie powyżej wymaganej harmonogramem. A jeśli jednorazowo wpadnie nam w ręce większa gotówka, choćby 20 tys. zł wygrane w jakimś konkursie? Stajemy przed dylematem: nadpłacić kredyt, czyli obniżyć dosyć znacząco nasze zadłużenie, a może np. wpłacić na lokatę, aby środki te generowały zysk. W obecnych realiach lokata nie zagwarantuje nam zawrotnych profitów (chociaż to najbezpieczniejsza forma oszczędzania), więc znacznie bardziej opłacalne jest nadpłacanie hipoteki. No, chyba że jesteśmy przedstawicielami tej grupy ludzi, którzy wolą mieć „pod ręką” większe zasoby finansowe na wszelki wypadek. Taki bufor pieniężny to przecież także dobra rzecz.

Wcześniejsza spłata kredytu

Sylwia: No dobrze, a co w sytuacji, gdy mamy pieniądze umożliwiające nam spłatę zobowiązania kredytowego w całości. Załóżmy, że trafiliśmy szóstkę w totolotku albo ciocia z Ameryki zapisała nam pokaźny spadek. Wiem, pomarzyć dobra rzecz, ale takie sytuacje się zdarzają. To co, spłacać wcześniej, czy nie spłacać?

Rafał: Oj, banki nie lubią takich totolotkowych szczęściarzy i spadkobierców cioć, o których istnieniu nie mieli pojęcia, oj, nie lubią.

Martyna: Dlaczego?

Dominik: Bo na nich nie zarabiają, a raczej zarabiają mniej, aniżeliby chcieli.

Rafał: Jeżeli uregulujemy kredyt przed czasem w pełnej wysokości, wówczas znacząco obniżymy jego koszt. Bank zarabia na każdej spłaconej przez nas racie. Co miesiąc oddajemy bankowi część pożyczonej kapitału i część odsetek. W przypadku rat o stałej wysokości, na samym początku obowiązywania umowy kredytowej, odsetki stanowią do 80 proc. wartości raty. Im dłużej spłacamy kredyt, tym udział odsetek maleje, a wzrasta poziom kapitału. Innymi słowy, najpierw oddajemy bankowi pieniądze, które zarobił na tym, że pożyczył nam środki na zakup mieszkania, a dopiero później zwracamy pożyczone zasoby.

Dominik: To dlatego w umowach kredytowych pojawia się zapis mówiący, że wcześniejsza spłata kredytu w całości jest możliwa po upływie jakiegoś czasu?

Sylwia: Dokładnie tak. Jeżeli w ciągu pierwszych trzech lat oddajemy bankowi kilkanaście procent wszystkich odsetek, nie dziwi, że w tym czasie nie możemy zwrócić długu w pełnej wysokości. Okres ten może – zależnie od banku – wynosić od 3 do 6 lat, chociaż zdarzają się wyjątki w obie strony.

Dominik: Uregulowanie kredytu przed terminem wiąże się oczywiście z dodatkową opłatą. Jej wysokość jest różna i waha się od jednego do kilku procent.

Rafał: Podobnie jak w przypadku nadpłaty, nie każdy moment na spłatę kredytu hipotecznego w całości jest odpowiedni. Najlepiej uczynić to od razu po tym, gdy uzyskamy do tego prawo, zakładając oczywiście, że mamy do dyspozycji środki, by to zrobić. Po upływie kilkunastu lat większość odsetek zostanie już przez nas uregulowanych na rzecz banku, a przecież przy wcześniejszej spłacie chodzi nam nie tylko o to, aby szybciej zakończyć zobowiązanie, ale również, by bank – mówiąc wprost i brutalnie – zarobił na nas jak najmniej. Z przedterminową spłatą warto też wstrzelić się w okres podwyżek stóp procentowych, bo wówczas chronimy się przed wzrostem odsetkowej części raty.

Sylwia: Podsumujmy więc: jeżeli posiadamy środki wystarczające do wcześniejszej spłaty kredytu hipotecznego, wówczas warto to zrobić, niemniej jednak nie działajmy pod wpływem chwili. Zamiast ulegać impulsowi, lepiej wszystko dobrze policzyć. Spłata pozostałej części kapitału po latach, gdy bank otrzymał już gros odsetek, będzie dla nas mało opłacalna. Jeżeli trafimy w dobry moment – oprocentowanie zacznie piąć się w górę, a nam zostało jeszcze przynajmniej 20 lat regulowania rat – wówczas warto ten krok poważnie rozważyć.

Rafał: Okazało się więc, że w tym wypadku mit częściowo obaliliśmy, ale też częściowo potwierdziliśmy. Nadpłacanie rat i wcześniejsze zamknięcie kredytu może być korzystne, ale nie w każdych warunkach.